공인중개사 1차 - 부동산학개론 제3편 부동산 시장론

공인중개사 1차 - 부동산학개론 제3편 부동산 시장론

제3편 부동산 시장론

제1장 부동산시장

제2장 입지 및 공간구조론

제1장 부동산시장

 

01. 부동산 시장의 특성과 기능

 

- 완전히 동질적인 아파트라 하더라도 아파트가 입지한 시장지역이 달라지면 

  서로 다른 가격이 형성가능.

- 부동산시장은 재화의 특성에 따라 분화되는 경향이 있다.

- 부동산시장에서는 수요와 공급의 불균형으로 

  단기적으로 가격형성이 왜곡될 가능성이 있다.

- 부동산거래비용의 증가는 수요자와 공급자의 시장 진출입에 

  제약을 줄 수 있어 불완전경쟁시장의 요인이 될 수 있다.

- 부동산시장에서는 정보의 비대칭성으로 인하여 

  부동산 가격의 왜곡현상이 나타나기도 한다.

- 개별성의 특성은 부동산상품의 표준화를 어렵게 하고, 

  부동산시장을 복잡/다양하게 한다.

- 부동산 증권화 및 실거래가 신고제도 등으로 

  우리나라 부동산시장의 효율성이 점차 증대되고 있다고 평가할 수 있다.

- 부동산시장은 부동산 소유권을 할당하고 공간을 배분하는 기능을 한다.

- 부동산시장은 매도인의 제안가격과 매수인의 제안가격의 접점에서 

  부동산 가격이 형성된다.

- 부동산시장은 경제활동별 지대지불능력에 따라 토지이용의 유형을 결정하는 기능.

 

02. 주택시장의 단기·장기 균형

 

- 주택은 상품의 통일성 결여, 상품 간 품질 격차, 입지의 고정성으로 인하여 

  상품정보의 제공 및 유통이 충분하지 않은 재화.

- 주택이란 이질성이 강한 제품이지만, 주택서비스의 개념을 통하여 

  용도적으로 동질화된 상품으로 분석할 수 있다.

- 주택의 단기공급곡선은 저량개념을, 장기공급곡선은 유량개념을 의미.

 

03. 효율적 시장가설

 

가. 정보의 범위, 정보가 반영되는 강도에 따른 구분

- 약성 효율적 시장가설 : 

  과거 공개 정보가 이미 가격에 반영 → 초과이윤 달성 불가

  과거정보 : 가격변동추세, 거래량, 패턴 → 기술적 분석(차트분석)

- 준강성 효율적 시장가설 : 

  과거 및 현재 공개 정보가 이미 가격에 반영 → 초과이윤 달성 불가

  현재정보 : 공표 F/S, 영업실적, 사업계획, 경제 환경 등 

  → 기본적 분석(내재·본질가치분석)

- 강성 효율석 시장가설 : 

  과거 및 현재, 미공개 정보가 이미 가격에 반영 → 초과이윤 달성 불가

  진정한 의미의 효율적 시장.

 

나. 시사점 : 현실 부동산 시장에서는 시장참여자가 접한 정보의 질과 양, 

                그리고 당사자의 분석능력에 따라 초과이윤 획득이 가능

 

04. 할당 효율적 시장

가. 개념 : 시중자금이 자본·자산 시장에 각각 균형적으로 배분되어 있는 상태로, 

             어느 누구도 싼 값으로 정보를 획득갈 수 없는 시장. 

             (정보비용=초과이윤 → 할당 효율적)

나. 소수의 투자자가 다른 사람보다 값싸게 정보를 획득할 수 있는 시장은 

    할당 효율적이지 않음.

다. 불완전경쟁시장도 정보로 인한 초과이윤과 정보비용이 같다면, 

    할당 효율적 시정이 될 수 있음.

라. 부동산 시장에 초과이윤이나 투기 현상이 발생하는 이유는, 

    할당 효율적이지 못하지 때문임.

05. 정보 가치의 계산 = 확실성하의 토지의 PV - 불확실성하 토지의 PV

제2장 입지 및 공간구조론

01. 지대와 지가

가. 지가 = 지대 / 이자율

나. 지대는 유량개념, 지가는 저량개념.

 

02. 지대결정이론

가. 리카도(D.Ricardo)의 차액지대설

- 농토의 비옥도에 따른 농작물 수확량의 차이가 지대를 결정.

- 생산성이 가장 낮은 토지로 한계지(최열등지)의 지대는 0이라고 가정.

- 그러나 현실에서는 곡물가격 상승으로 지대 발생.

- 소결 : 지대는 가격에 영향을 주는 비용 × /

          지대를 잉여(토지소유자의 불로소득)로 파악.

나. 마르크스의 절대지대설

- 지대는 최열등지에서도 발생함

- 지대는 토지의 비옥도나 생산력에 관계없이 토지 소유의 독점적 지위 때문에 발생.

- 소결 : 지대는 토지의 사유화로 인해 발생함

 

다. 마샬의 준지대이론 : 비용인 전용수입과 잉여인 경제적 지대를 모두 포함

- 준지대 : 토지 이외의 고정생산요소(예 : 내구적 자본설비 등)에 귀속되는 소득으로, 

             단기적으로 생산요소의 공급이 고정되어 있기 때문에 발생.

- 토지의 지대는 영구적이지만, 준지대는 일시적으로 발생.

- 토지에 대한 개량공사로 인하여 추가적으로 발생하는 일시적인 소득은 준지대에 속함.

 

라. 지대논쟁 - 지대는 생산비용인가? 지대인가?

구분	고전학파	신고전학파
이론적 배경	소득분배에 중점 → 경제성장에 관심	자원의 효율적 이용에 중점 → 가격결정에 관심
토지관	① 자연적 특성(절대적 희소성)을 중시  ② 토지를 특수한 재화로 봄	토지는 n 개의 생산요소 중 하나
정당성여부와 지대의 성격	① 가격에 의해 결정된 소득이지 가격을 결정하는 비용이 아님 ② 소득분배측면에서 불로소득 ⇒ ∴ 사회적 정당성 인정 ×	① 잉여가 아니라 생산소요에 대한 대가이므로      지대를 요소비용으로 파악. ② 비용으로서 지대는 다양한 용도에 대한 토지배분을 주도하는       자원배분기능   ⇒∴사회적정당성 인정
가격에의 영향	① 곡물가격이 지대 결정 ② 곡물가격상승 → 지대상승	① 지대가 곡물가격 결정 ② 지대 상승 → 곡물가격상승

마. 튀넨의 입지교차지대설 - 고립국 이론

- 지대 = 생산물 가격 - 생산비 - 운송비(단위당 수송비 × 거리)

  중심지로부터 멀어질수록 지대 감소.

- 집약적 농업의 경우 한계지대곡선의 기울기는 급함. 

  조방적 농업의 경우 한계지대곡선의 기울기는 완만함.

- 중심지에 가까우 곳은 집약적 이용. 외곽으로 나갈수록 조방적 이용.

 

03. 도시지대이론

 

가. 알론소의 입찰지대이론 - 튀넨의 고립국이론 계승

- 입찰지대곡선의 기울기 = 한계운송비 / 토지 이용량

- 단일도심 도시에서 상업용 토지는 도심에 입지

  입찰지대곡선의 기울기 ↑ =  한계운송비 ↑ / 토지 이용량 ↓ (토지 생산성 ↑)

- 교통수단 발달 시 영향

① 입찰지대곡선의 기울기(완만) ⇒ 한계지 멀어진다.

② 도심 : 지가 ⇒ 집약도 // 외곽: 지가 ⇒ 집약도 

③ 외곽의 인구밀도↑

 

나. 헤이그의 마찰비용이론

- 지대 = 교통비의 절약액

- 중심지로부터 멀어질수록 공간의 마찰이 커짐에 따라 수송비 증가 / 

  지대 감소. → 교통비의 중요성 강조

 

04. 도시공간구조이론

 

가. 버제스의 동심원이론

- 저소득층일수록 고용기회가 많은 도심지역과 접근성이 양호한 지역에 주거를 정하고,

  중심지로부터 멀어질수록 범죄, 빈곤, 질병이 감소하는 경향을 보인다고 주장.

- 중심업무지구 → 천이(점이) 지대 → 저소득층 지대 → 고소득지대 → 통근자 지대

 

나. 호이트의 선형이론

- 고소득층의 주거지는 주요교통노선을 따라 발달.

- 도시공간구조의 성장과 지역분화에 있어서 

  중심업무지구로부터 도매·경공업지구, 저급주택지구, 중급주택지구, 

  고급주택지구들이 주요교통노선을 따라 쐐기 지대모형으로 확대 배치된다고 주장.

 

다. 해리스&울만의 다핵심이론

- 도시는 하나의 중심이 아니라 여러 개의 전문화된 중심으로 이루어짐.

- 다핵입지의 주 발생요인 : 집적이익 등