공인중개사 1차 - 부동산학개론 제1편 부동산학 총론
제1편 부동산학 총론
제1장 부동산의 개념과 분류
제2장 부동산의 특성 및 속성
제1장 부동산의 개념과 분류에 대해 설명하도록 하겠습니다.
* 한국표준산업 분류 부동산업 : 부동산 임대업, 부동산 개발 및 공급업, 부동산 관리업, 부동산 중개 및 감정평가업
01. 복합개념의 부동산(부동산의 복합개념)
가. 법률적 개념
나. 경제적 개념 : 자산, 자본, 생산요소, 소비재, 상품
다. 물리적(기술적) 개념 : 공간, 자연 위치, 환경, 지세, 지반, 구조, 설계
02. 복합부동산의 개념(부동산 활동상 개념)
- 토지와 그 토지 위의 정착물(건물)이 각각 독립된 거래의 객체이면서도 마치 하나의 결합된 상태로 다루어져 부동산 활동의 대상으로 삼을 때, 이를 복합부동산이라고 한다.
- 건물, 소유권 보존 등기된 입목, 권원에 의하여 타인의 토지에서 재배되고 있는 농작물, 명인방법을 구비한 수목은 토지와 독립된 것으로 봄.
03. 부동산의 법률적 개념
가. 협의의 부동산 : 토지 및 그 정착물. (민법 제99조 제1항)
- 정착물은 사회적·경제적인 면에서 토지에 부착되어 계속적으로 이용된다고 인정되는 물건.
- 정착물은 토지와 서로 다른 부동산으로 간주되는 것과 토지의 일부로 간주되는 것으로 볼 수 있음.
- 건물정착물
제거 시 건물에 손상을 주거나 효용이 감소 부착된 물건이 처음 지을 때부터 건물의 위치나 용도에 맞추어 제작 설치한 당사자의 의도가 가치 증진을 목적 임대인의 설치 |
나. 광의의 부동산 : 협의의 부동산 + 준보동산
- 준부동산은 등기ㆍ등록의 공시방법을 갖춤으로써 부동산에 준하여 취급되는 특정의 동산 등.
- 예 : 공장재단, 광업재단, 입목, 선박(20ton 이상) / 자동차, 항공기, 건설기계 / 어업권, 광업원
04. 부동산의 경제적 개념
- 경제적 개념의 부동산은 자본·자산으로서의 특성을 지님.
05. 부동산의 기술(물리)적 개념 : 공간, 자연 위치, 환경, 지세, 지반, 구조, 설계
06. 토지용어 빈출
가. 후보지(候補) - 대분류 전환, 이행지(移行) - 소분류 전환
- 후보지 : 택지지역, 농지지역, 임지지역 상호 간에 다른 지역으로 전환되고 있는 지역의 토지
반드시 지목변경 수반
- 이행지 : 용도지역 내에서 상호 이행되고 있는 토지
나. 부지(敷地) > 택지(宅地)
- 부지 : 택지+ 건축이 불가능한 토지.
도로, 하천, 철도부지 등의 바닥토지로 일정한 용도로 제공되고 있는 토지.
- 택지 : 감정평가상 용어. 주거·상업·공업용지로 이용 중이거나 건축이 가능한 토지
cf. 대지(垈地) : ‘건축법’상 건축이 가능한 토지.
다. 나지(裸地) · 건부지(健婦) · 공지(空地)
- 나지 : 토지 위에 건축물이 없는 토지.
지상권 등 토지의 사용·수익을 제한하는 사법상의 권리가 설정되어 있지 않은 토지.
- 건부지 : 건축물의 용도로 제공되고 있는 토지
최유효상태 - 건부감가 // 개발제한구역 등 법률상 제한 - 건부증가
- 공지 : ‘건축법’ 상 건폐율의 제한으로 한 필지에 건물을 다 채우지 못하고 비워둔 토지.
* 건폐율 : 대지면적 대비 건축면적 용적율 : 대지면적 대비 건축물의 연면적 |
라. 필지 · 획지
- 필지 : 법적 기준으로 하나의 지번이 붙는 등록(등기) 단위
- 획지 : 부동산학(감정평가)상 경제적 개념으로 인위적·자연적·행정적 조건에 의히여 다른 토지로 구별되는 가격수준이 비슷한 일단의 토지
하나의 필지가 하나의 획지로 구성 → 개별평가 여러 필지가 하나의 획지로 구성 → 일괄평가 하나의 필지가 여러 획지로 구성 → 구분평가 |
마. 맹지(盲地) · 대지(垈地)
- 맹지 : 타인의 토지로 둘러쌓여, ‘건축법’ 상 건축이 불가능한 토지 // 맹지감가 발생
- 대지 : 도로에 좁은 통로(접속면)을 확보하고 있는 토지
바. 법지 · 빈지
- 법지 : 법으로만 소유할 뿐, 활용실익이 없거나 적은 토지. 예) 경사면 토지
- 빈지 : 소요권이 인정되지 않지만(행정재산), 활용실익이 존재.
예) 만조수위선부터 지적공부에 등록된 육지사이의 토지(해변토비)
사. 기타
- 공한지(空閑地) : 도시토지, 투기목적으로 장기간 방치
- 유휴지(遊休地) : 농촌토지, 바람직하지 못하게 놀리는 토지
- 휴한지(休閑地) : 비옥도 회복을 위해 휴경.
- 포락지(浦落地) : 전·답 등 지적공부에 등록된 토지가 물에 침식되어 하천으로 변한, 수면 밑으로 잠긴 토지
- 선하지(線下地) : 고압선 아래의 토지 // 선하지감가!
- 소지(素地) : 자연 그대로의 미개발 토지(미성숙지)
- 지적법상 지목 분류(28개)
*. 주택의 분류
1. 단독주택 : 다중가구
가. 단독주택
나. 다중주택 : 330㎡ 이하, 3층 이하
다. 다가구주택 : 660㎡ 이하, 3층 이하
2. 공동주택 : 세연아기
가. 다세대주택 : 660㎡ 이하, 4층 이하
나. 연립주택 : 660㎡ 초과, 4층 이하
다. 아파트 : 5층 이상
라. 기숙사 : 1개동의 공동취사시설 이용 세대수가 전체의 50% 이상
3. 도시형 생활주택 : 85㎡이하, 국민주택규모의 300세대 미만
