With the Heart

제2편 부동산경제론

제1장 부동산의 수요 공급이론

제2장 부동산의 경기변동 

01. 부동산 수요·공급의 개념과 특징

- 부동산의 물리적 공급은 단기적으로 한정되어 있어 비탄력적이라고 할 수 있다.

- 주택의 단기공급곡선은 가용생산요소의 제약으로 장기공급 곡선에 비해 더 비탄력적이다.

02. 부동산 수요·공급의 결정요인

- 부동산 수요 증가 요인 : 정상재임을 가정.

인구 유입 증가, 소득 수준 향상, 대체재 가격 상승, 보완재 가격 하락, 소비자의 가격 상승 기대,

모기지론 및 담보대출금리 인하, LTV·DTI 상향조정 · 선호도/기호 증가

- 부동산 공급 증가 요인

생산요소가격 하락, 기술 진보, 규제 완화, 공급자에게 보조금 지급, 이자비용 감소, 공급자 수 증가

04. 부동산 수요·공급의 탄력성

- 부동산 수요의 가격탄력성은 대체재가 많을수록 더 탄력적.

- 부동산 수요의 가격탄력성은 단기에서 장기로 갈수록 상승.

- 부동산 수요의 가격탄력성이 1보다 큰 경우 임대료가 상승하면, 임대업자의 임대수입은 감소한다.

- 생산량을 늘릴 때, 생산요소의 가격이 상승할수록 공급의 임대료 탄력성은 더 비탄력적이다.

- 토지이용규제가 엄격해지면, 토지의 공급곡선의 기울기는 가팔라진다.

- 생산에 소요되는 기간이 길수록 공급의 임대료 탄력성이 더 비탄력적이다.

- 부동산 수요가 증가할 때, 부동산 공급곡선이 비탄력적일수록 시장균형가격은 더 크게 상승.

- 공급이 가격에 대해서 완전비탄력적일 때, 수요가 증가하면, 균형가격은 상승하나, 균형거래량은 변하지 않음.

- 수요의 가격탄력성이 완전탄력적일 경우, 공급이 증가하면 균형임대료는 변하지 않지만, 균형거래량은 증가.

01. 부동산경기변동(순환변동)의 4국면 특징

가. 수축국면 - 매수자 중심, 과거 거래가격이 새로운 거래의 상한선

- 후퇴

- 하향(불황, depression)

나. 확장국면 - 매도자 중심, 과거 거래가격이 새로운 거래의 하한선

- 회복

- 상향(호황, boom)

02. 부동산경기변동의 특징

- 일반경기보다 주기도 길고 진폭도 크다.

03. 거미집 이론과 부동산 경기 ★★★★★ 실수하지 말자!!!

- 수렴 : 수요의 가격 탄력성 > 공급의 가격탄력성 / 수요곡선의 기울기 < 공급곡선의 기울기

- 순환 : 수요의 가격 탄력성 = 공급의 가격탄력성 / 수요곡선의 기울기 = 공급곡선의 기울기

- 발산 : 수요의 가격 탄력성 < 공급의 가격탄력성 / 수요곡선의 기울기 > 공급곡선의 기울기

제1편 부동산학 총론

제1장 부동산의 개념과 분류

제2장 부동산의 특성 및 속성

제1장 부동산의 개념과 분류에 대해 설명하도록 하겠습니다.

* 한국표준산업 분류 부동산업 : 부동산 임대업, 부동산 개발 및 공급업, 부동산 관리업, 부동산 중개 및 감정평가업

01. 복합개념의 부동산(부동산의 복합개념)

가. 법률적 개념

나. 경제적 개념 : 자산, 자본, 생산요소, 소비재, 상품

다. 물리적(기술적) 개념 : 공간, 자연 위치, 환경, 지세, 지반, 구조, 설계

02. 복합부동산의 개념(부동산 활동상 개념)

- 토지와 그 토지 위의 정착물(건물)이 각각 독립된 거래의 객체이면서도 마치 하나의 결합된 상태로 다루어져 부동산 활동의 대상으로 삼을 때, 이를 복합부동산이라고 한다.

- 건물, 소유권 보존 등기된 입목, 권원에 의하여 타인의 토지에서 재배되고 있는 농작물, 명인방법을 구비한 수목은 토지와 독립된 것으로 봄.

03. 부동산의 법률적 개념

가. 협의의 부동산 : 토지 및 그 정착물. (민법 제99조 제1항)

- 정착물은 사회적·경제적인 면에서 토지에 부착되어 계속적으로 이용된다고 인정되는 물건.

- 정착물은 토지와 서로 다른 부동산으로 간주되는 것과 토지의 일부로 간주되는 것으로 볼 수 있음.

- 건물정착물

나. 광의의 부동산 : 협의의 부동산 + 준보동산

- 준부동산은 등기ㆍ등록의 공시방법을 갖춤으로써 부동산에 준하여 취급되는 특정의 동산 등.

- 예 : 공장재단, 광업재단, 입목, 선박(20ton 이상) / 자동차, 항공기, 건설기계 / 어업권, 광업원

04. 부동산의 경제적 개념

- 경제적 개념의 부동산은 자본·자산으로서의 특성을 지님.

05. 부동산의 기술(물리)적 개념 : 공간, 자연 위치, 환경, 지세, 지반, 구조, 설계

06. 토지용어 빈출

가. 후보지(候補) - 대분류 전환, 이행지(移行) - 소분류 전환

- 후보지 : 택지지역, 농지지역, 임지지역 상호 간에 다른 지역으로 전환되고 있는 지역의 토지

반드시 지목변경 수반

- 이행지 : 용도지역 내에서 상호 이행되고 있는 토지

나. 부지(敷地) > 택지(宅地)

- 부지 : 택지+ 건축이 불가능한 토지.

도로, 하천, 철도부지 등의 바닥토지로 일정한 용도로 제공되고 있는 토지.

- 택지 : 감정평가상 용어. 주거·상업·공업용지로 이용 중이거나 건축이 가능한 토지

cf. 대지(垈地) : ‘건축법’상 건축이 가능한 토지.

다. 나지(裸地) · 건부지(健婦) · 공지(空地)

- 나지 : 토지 위에 건축물이 없는 토지.

지상권 등 토지의 사용·수익을 제한하는 사법상의 권리가 설정되어 있지 않은 토지.

- 건부지 : 건축물의 용도로 제공되고 있는 토지

최유효상태 - 건부감가 // 개발제한구역 등 법률상 제한 - 건부증가

- 공지 : ‘건축법’ 상 건폐율의 제한으로 한 필지에 건물을 다 채우지 못하고 비워둔 토지.

라. 필지 · 획지

- 필지 : 법적 기준으로 하나의 지번이 붙는 등록(등기) 단위

- 획지 : 부동산학(감정평가)상 경제적 개념으로 인위적·자연적·행정적 조건에 의히여 다른 토지로 구별되는 가격수준이 비슷한 일단의 토지

마. 맹지(盲地) · 대지(垈地)

- 맹지 : 타인의 토지로 둘러쌓여, ‘건축법’ 상 건축이 불가능한 토지 // 맹지감가 발생

- 대지 : 도로에 좁은 통로(접속면)을 확보하고 있는 토지

바. 법지 · 빈지

- 법지 : 법으로만 소유할 뿐, 활용실익이 없거나 적은 토지. 예) 경사면 토지

- 빈지 : 소요권이 인정되지 않지만(행정재산), 활용실익이 존재.

예) 만조수위선부터 지적공부에 등록된 육지사이의 토지(해변토비)

사. 기타

- 공한지(空閑地) : 도시토지, 투기목적으로 장기간 방치

- 유휴지(遊休地) : 농촌토지, 바람직하지 못하게 놀리는 토지

- 휴한지(休閑地) : 비옥도 회복을 위해 휴경.

- 포락지(浦落地) : 전·답 등 지적공부에 등록된 토지가 물에 침식되어 하천으로 변한, 수면 밑으로 잠긴 토지

- 선하지(線下地) : 고압선 아래의 토지 // 선하지감가!

- 소지(素地) : 자연 그대로의 미개발 토지(미성숙지)

- 지적법상 지목 분류(28개)

*. 주택의 분류

1. 단독주택 : 다중가구

가. 단독주택

나. 다중주택 : 330㎡ 이하, 3층 이하

다. 다가구주택 : 660㎡ 이하, 3층 이하

2. 공동주택 : 세연아기

가. 다세대주택 : 660㎡ 이하, 4층 이하

나. 연립주택 : 660㎡ 초과, 4층 이하

다. 아파트 : 5층 이상

라. 기숙사 : 1개동의 공동취사시설 이용 세대수가 전체의 50% 이상

3. 도시형 생활주택 : 85㎡이하, 국민주택규모의 300세대 미만