공인중개사 1차 - 부동산학개론 제1편 부동산학 총론(제2장 부동산의 특성 및 속성)

공인중개사 1차 - 부동산학개론 제1편 부동산학 총론 

제1편 부동산학 총론

제1장 부동산의 개념과 분류

제2장 부동산의 특성 및 속성

 

제2장 부동산의 특성 및 속성에 대해 설명하도록 하겠습니다.

제2장 부동산의 특성 및 속성

01. 토지의 자연적 특성

부동성	부동산과 동산의 구별 / 국지화·세분화·부분시장화 → 불완전경쟁시장화 / 지역분석 → 임장, 정보, 중개활동 / 외부효과
부증성	생산비 법칙 적용 불가 / 사회적 공공성(토지 공개념) / 물리적 공급곡선 수직 / 토지희소성 야기
영속성	물리적 감가상각 부적용 / 재생산이론 적용 배제 / 임대차시장 발달, 가치보존력우수(인플레이션 헷지) / 원가법 불가, 직접법의 근거
개별성	일물일가 법칙 배제 / 표준지선정곤란 / 개별화, 구체화, 독점화 / 개별분석
인접성	소유와 관련하여 경계문제 야기하고, 협동적 이용을 필연화 / 개발이익의 사회환수 / 지역분석 / 외부효과

 

02. 토지의 인문적 특성 : 용도의 다양성, 병합·분할의 가능성, 위치의 가변성, 국토성

- 토지는 용도의 다양성이 있으므로, 최유효이용방법을 선택.

- 토지는 이용주체의 목적에 따라 인위적으로 분할 또는 합병 이용 가능.

- 특정토지의 위치성은 해당 토지에 대한 개인이나 집단의 상호 선택과 선호의 결과.

 

04. 건물의 특성 : 이동가능성, 생산가능성, 내구성(비영속성), 동질성

 

05. 부동산의 공간성(영속성)

- 공중권이란 소유궈자가 토지구역상의 공중공간을 타인에게 방해받지 않고, 정당한 이익이 되는 범위 내에서 이용·관리할 수 있는권리.

- 토지소유권은 토지의 이용과 관계없는 공중이나 지하에까지 소유권의 효력을 인정할 필요는 없다.

- 공간에서 창출되는 기대이익의 현재가치를 부동산가치로 본다면, 이는 부동산을 단순히 물리적 측면뿐만 아니라 경제적 측면을 포함하여 복합적 측면을 파악한 것이다.