공인중개사 1차 - 부동산학개론 제2편 부동산 경제론

공인중개사 1차 - 부동산학개론 제2편 부동산 경제론 

제2편 부동산경제론

제1장 부동산의 수요 공급이론

제2장 부동산의 경기변동 

제1장 부동산의 수요 공급이론

 

01. 부동산 수요·공급의 개념과 특징

- 부동산의 물리적 공급은 단기적으로 한정되어 있어 비탄력적이라고 할 수 있다.

- 주택의 단기공급곡선은 가용생산요소의 제약으로 장기공급 곡선에 비해 더 비탄력적이다.

 

02. 부동산 수요·공급의 결정요인

- 부동산 수요 증가 요인 : 정상재임을 가정.

인구 유입 증가, 소득 수준 향상, 대체재 가격 상승, 보완재 가격 하락, 소비자의 가격 상승 기대,

모기지론 및 담보대출금리 인하, LTV·DTI 상향조정 · 선호도/기호 증가

 

- 부동산 공급 증가 요인

생산요소가격 하락, 기술 진보, 규제 완화, 공급자에게 보조금 지급, 이자비용 감소, 공급자 수 증가

 

04. 부동산 수요·공급의 탄력성

 

- 부동산 수요의 가격탄력성은 대체재가 많을수록 더 탄력적.

- 부동산 수요의 가격탄력성은 단기에서 장기로 갈수록 상승.

- 부동산 수요의 가격탄력성이 1보다 큰 경우 임대료가 상승하면, 임대업자의 임대수입은 감소한다.

 

- 생산량을 늘릴 때, 생산요소의 가격이 상승할수록 공급의 임대료 탄력성은 더 비탄력적이다.

- 토지이용규제가 엄격해지면, 토지의 공급곡선의 기울기는 가팔라진다.

- 생산에 소요되는 기간이 길수록 공급의 임대료 탄력성이 더 비탄력적이다.

 

- 부동산 수요가 증가할 때, 부동산 공급곡선이 비탄력적일수록 시장균형가격은 더 크게 상승.

- 공급이 가격에 대해서 완전비탄력적일 때, 수요가 증가하면, 균형가격은 상승하나, 균형거래량은 변하지 않음.

- 수요의 가격탄력성이 완전탄력적일 경우, 공급이 증가하면 균형임대료는 변하지 않지만, 균형거래량은 증가.

 

제2장 부동산의 경기변동

 

 

01. 부동산경기변동(순환변동)의 4국면 특징

 

가. 수축국면 - 매수자 중심, 과거 거래가격이 새로운 거래의 상한선

- 후퇴

- 하향(불황, depression)

 

나. 확장국면 - 매도자 중심, 과거 거래가격이 새로운 거래의 하한선

- 회복

- 상향(호황, boom)

 

02. 부동산경기변동의 특징

 

- 일반경기보다 주기도 길고 진폭도 크다.

* 일반 경기변동 주기 - 키친 파동 : 3-4년 - 주글라 파동 : 10년 - 쿠츠네츠 파동 : 20년, 인구증가와 밀접 - 콘트라티에프 파동 : 50년, 기술진보 * 한센의 건축순환 : 17~18년, 부동산 건축 경기를 중심으로 경기분석.

 

 

03. 거미집 이론과 부동산 경기 ★★★★★ 실수하지 말자!!!

 

- 수렴 : 수요의 가격 탄력성 > 공급의 가격탄력성 / 수요곡선의 기울기 < 공급곡선의 기울기

- 순환 : 수요의 가격 탄력성 = 공급의 가격탄력성 / 수요곡선의 기울기 = 공급곡선의 기울기

- 발산 : 수요의 가격 탄력성 < 공급의 가격탄력성 / 수요곡선의 기울기 > 공급곡선의 기울기